上海土拍节奏越来越快，土地含金量也越来越高。

6月23日中午，上海土地市场猝不及防发布了今年第六批次集中土拍名单，按照以往惯例，第六批次土拍应在第五批次拍卖结束后（6月30日）发布，提前一周发布始料未及。

更关键的是，第六批次土拍虽然仅有3幅地块，但其中2幅属于绝对的“王炸”宅地，尤其是杨浦内环内地块，起拍价大概率突破100亿。

01 杨浦内环百亿地王诞生

首先来看杨浦内环宅地，地块名为杨浦区C090103单元03A1-05、03A2-01、03A2-02地块，从名字即可看出由三幅子地块组成。

03A1-05、03A2-02两幅子地块用途为住宅用地，其中03A1-05土地面积2.91万方，容积率2.39，03A2-02土地面积3.4万方，容积率2.3，两幅住宅地块总建筑面积约14.8万方。

另一幅子地块03A2-01用途为商业，出让面积0.92万方，容积率1.1。

从地理位置来看，上述地块位于杨浦区内环内，步行到距离黄浦江边仅有300米左右，从地块向西南方向望去便可直视陆家嘴三件套。

此外，地块周边100米内就有地铁，可以说已经聚齐了所有有利因素，是今年迄今为止推出的位置最优的地块。

目前土地起拍价尚未公布，但是结合其接近14.8万方的住宅体量，以及所处地段价值，毫无疑问起拍价将超过100亿。

2025年6月19日，保利发展曾经以9.55万每平楼板价拿下杨浦内环内一幅宅地，但位置不如本次新推地块。

以此推算，杨浦区C090103单元03A1-05、03A2-01、03A2-02地块最终成交价有望冲击150亿。

谁能吞下如此大一块住宅货值超过200亿的“大肥肉”？有如此资金实力的无非就是那几家央企。

02 徐汇桂林公园宅地争艳

除了杨浦百亿地王之外，徐汇区本次也拿出了一幅好地——徐汇区S031002单元N06-38、N06-39地块，从名字看也是由两幅字地块组成。

N06-38地块用途为住宅用地，土地面积2.9万方，容积率2.2；N06-39地块用途为酒店，土地面积1.8万方，容积率1.4。

从位置上来看，地块位于徐汇北中环之间的康健社区，板块内新增宅地比较稀缺，住宅地块位于酒店地块西侧，而东侧便是桂林公园。。

两个月前，同样位于徐汇内中环的植物园周边宅地拍出了高溢价，当时招商溢价25%拿下徐汇区S031201单元xh290-09地块，成交楼板价8.7万每平。

本次康健地块楼板价能否超越植物园地块是主要看点。

03 奉贤新城依旧主打低密

六批次最后一幅宅地是奉贤区FXC1-0011单元C02B-06地块，土地用途为住宅，出让面积1.54万方，容积率1.05。

地块位于奉贤新城板块，也是今年奉贤区出让的第一幅宅地，延续了此前走低密的路线，这也是顺应市场变化的有效举措。

1.05容积率可以让整个社区设计为纯低密的联排+叠加组合，与市区项目形成差异化竞争，让郊区宅地能够顺利流转。